El transporte aéreo, la educación y la publicidad se encuentran entre los 68 sectores económicos que generan mayores ganancias que la construcción.
El transporte aéreo, la educación y la publicidad se encuentran entre los 68 sectores económicos que generan mayores ganancias que la construcción.
¿Qué podría ser más rentable que construir viviendas en un mercado donde la demanda está más viva que nunca y los anuncios no duran ni un día en los portales? En teoría, la economía nos dice que ante la escasez, aumentar la producción es la respuesta. En un mercado normal. Pero el mercado inmobiliario español no es normal, o al menos no lo ha sido en los últimos años cuando la brecha entre hogares y viviendas terminadas ha crecido hasta las 734.000 unidades, según cálculos de CaixaBank Research. La práctica nos dice que, en realidad, 68 actividades económicas generan más retorno hoy que construir edificios, incluso si el mercado está en crisis y con los precios rompiendo récords cada mes.
Este incremento en el precio relativo de la vivienda no ha llegado a los constructores. De hecho, la rentabilidad de la construcción de este tipo de inmuebles se encuentra en números negativos (-0,1%) frente a otras actividades económicas y solo supera a apenas nueve. El Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides comparó la rentabilidad del activo neto menos el coste de financiación de los pasivos de las 78 actividades económicas que recoge el Banco de España y revela que actividades como el transporte aéreo (25,8%), los servicios de información (16,5%) y la reparación de ordenadores, efectos personales y artes de uso doméstico (13,8%) generan -significativamente- más retorno que construir edificios.
Y es que este sector no se enfrenta a un solo obstáculo, sino a un conjunto de factores que frenan las grúas. El origen está en un sistema de planeamiento altamente intervenido donde «la escasez de suelo es artificial, responde fundamentalmente a decisiones normativas y no a una limitación física real», asegura Santiago Calvo, doctor en Economía y profesor en la Universidad de las Hespérides. Esto quiere decir que la rigidez administrativa provoca que el desarrollo completo de un proyecto, desde la planificación hasta la entrega, pueda extenderse entre 10 y 15 años. Y no solo es el tiempo, sino el aumento del precio de esta misma regulación. Mientras que en 2005 el coste de ejecución material se situaba en torno a los 635 euros por metro cuadrado, en la actualidad esta cifra se ha incrementado hasta alcanzar los 1.323 euros por metro cuadrado.
A esto se le añade un elemento poco considerado, pero con un peso muy grande desde el suelo hasta la venta: la carga tributaria. Según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el conjunto de impuestos, tasas y cargas urbanísticas representa habitualmente el 30% del precio de venta de una vivienda nueva. El bloque de tributos y tasas que soporta directamente el ciclo promotor durante la construcción oscila entre el 15% y el 17% del precio final. «Una presión fiscal elevada y poco predecible actúa como barrera de entrada y reduce la elasticidad de la oferta, especialmente en mercados con suelo escaso», advierte la patronal.
Todo eso no solo retrasa los proyectos y aumenta la brecha frente al rápido crecimiento de los hogares, sino que impacta de lleno en la eficiencia financiera de las compañías. Según el informe Perspectivas y rentabilidad del sector inmobiliario realizado por BBVA Research, la reducida rentabilidad actual se explica, en gran parte, por una «baja rotación de activos» y un «elevado peso de los recursos propios» en la financiación de los proyectos. En un sector donde los tiempos de desarrollo de suelo son tan inciertos, las empresas se ven obligadas a mantener «suelos ociosos» y activos inmovilizados durante años, lo que hunde su eficiencia operativa.
Esta incertidumbre regulatoria y la lentitud administrativa actúan como un freno para la financiación externa, condicionando negativamente el apalancamiento de las constructoras. Al no poder financiarse de forma óptima por el riesgo que perciben los prestamistas ante proyectos que pueden tardar una década en ver la luz, los promotores deben inmovilizar su propio capital durante ciclos interminables. Esto explica por qué la rentabilidad financiera (ROE) en España -que apenas alcanzó el 4,1% en 2024- se sitúa «sensiblemente por debajo de lo que se observa en otros países europeos», un 12,5% menos que la media UE.
Adicional a esto, la formación bruta de capital fijo vinculada al sector se encuentra notablemente estancada muy lejos de las cotas alcanzadas en el pasado. En el conjunto inversor, los datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo reflejan que la participación de la construcción ha descendido desde el 20% que llegó a representar en la época de la burbuja inmobiliaria hasta valores actuales cercanos al 10%. La contracción es especialmente visible en la inversión en vivienda, que se sitúa en el 5,6% del PIB, lo que supone menos de la mitad del máximo histórico del 12,4% de 2006. «Con estos datos de rentabilidad no es de extrañar que la construcción de vivienda apenas se haya incrementado en los últimos años. Esto implica que la escasez relativa de vivienda no va a ser solucionada en el medio plazo», lamenta Calvo.
A este escenario se suman otros cuellos de botella operativos, como la saturación de las infraestructuras básicas, un problema que añade capas de retraso a un proceso ya lento. El último análisis sectorial de CaixaBank Research, con datos de Red Eléctrica (REE) y el primer mapa de capacidad de acceso de la demanda a la red de transporte, indica que la capacidad de la red eléctrica se ha convertido en un obstáculo crítico, ya que «en torno al 75% de los nudos de la red se encuentran saturados o sin capacidad disponible», precisamente en las áreas de mayor demanda residencial. Este déficit técnico tiene un impacto directo en la cuenta de resultados, es decir, al ser la conexión eléctrica un requisito indispensable para la concesión de licencias, la saturación de la red genera «retrasos en la ejecución de nuevos proyectos» que las empresas deben costear con recursos propios inmovilizados durante más tiempo del previsto.
Mientras tanto, para absorber el déficit existente, España tendría que producir alrededor de 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años para absorber el déficit existente, es decir, cuadruplicar el ritmo actual de finalización de viviendas. Todo esto en un contexto de altos costes de materiales -que se han visto afectados por la escalada del conflicto en Irán- y la escasez de mano de obra, sobre todo la cualificada, que compromete al relevo generacional. En este último punto, Calvo indica que «la falta de productividad del sector también se alimenta de su estructura empresarial» porque el empleo de la construcción se concentra en microempresas y firmas muy pequeñas. En España, estas tienden a tener una rentabilidad menor que las grandes empresas, en la mayoría de sectores de actividad, apunta BBVA Research. A nivel europeo, las rentabilidad de las grandes empresas españolas está más próxima a las de sus homólogas europeas, mientras que en el caso de las pymes, el diferencia negativo es más elevado.
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