Por cada diez nuevos hogares que se crean sólo se incorporan cuatro viviendas y los otros seis tienen que buscar casa en el parque que ya existe Leer
Por cada diez nuevos hogares que se crean sólo se incorporan cuatro viviendas y los otros seis tienen que buscar casa en el parque que ya existe Leer
La presión social ha llevado al Gobierno a intervenir de nuevo el mercado de la vivienda. Los dos decretos Maricarmen dibujan más protección frente a los desahucios, restricciones a la compra especulativa, coto a los alquileres de temporada y a los pisos turísticos, incentivos fiscales para inquilinos y propietarios y una rebaja del IVA al 4% para la vivienda protegida. Ninguna de esas medidas, sin embargo, mira a los ojos del otro elefante en la habitación: España necesita alrededor de un millón de viviendas y es incapaz de construirlas al ritmo necesario.. El elefante no es pequeño. Cerca de siete millones de viviendas que han sido planteadas y previstas en planes urbanísticos siguen hoy pendientes de ejecución, atrapadas en un proceso burocrático y laberíntico que puede prolongarse durante más de una década.. Un informe inédito del Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides, al que ha tenido acceso EL MUNDO, pone cifras a este agujero, que sigue creciendo, mientras el debate político maniobra para canalizar el malestar de la calle. Y es que España apenas consigue terminar 100.000 viviendas al año mientras la creación anual de hogares se acerca a los 230.000. Dicho de otro modo, cada ejercicio que pasa, se añaden alrededor de 130.000 viviendas al déficit de vivienda que ya arrastra el país; un desfase acumulado durante la última década que supera las 700.000 (o rebasa el millón si se calcula desde 2011).. En 2007 sucedía exactamente lo contrario. Las viviendas terminadas equivalían al 138% de los hogares creados. En 2025 apenas cubrieron el 40%. Por cada diez nuevos hogares sólo se incorporan cuatro viviendas y los otros seis tienen que buscar casa en el parque que ya existe y competir con el resto de la demanda.. El problema no es de suelo. Otro estudio del mismo centro, La paradoja inmobiliaria, desvela que el actual planeamiento urbanístico de nuestro país contempla una capacidad para alrededor de 9,5 millones de viviendas, de las que unos 6,9 millones, el 72,9%, están hoy pendientes de ejecución. Buena parte de estas viviendas, aunque proyectadas, está en terrenos que aún deben completar su transformación urbanística hasta convertirse en suelo finalista. Y ahí llevan años atascadas.. Santiago Calvo, economista y coautor de los dos informes junto a Daniel Fernández Méndez, resume la paradoja: España tiene suelo clasificado para levantar millones de viviendas, pero «lo escaso es el suelo listo para edificar mañana, que es el único que cuenta para un promotor». El atasco se produce en el camino que separa una cosa de la otra. «No son años de construcción, sino de trámites previos antes de poder poner un ladrillo», explica Calvo.. Sólo la redacción y aprobación de un plan general puede consumir entre cinco y seis años; los planes parciales, otros dos; y las obras de urbanización, alrededor de otro año y medio. Todo esto antes incluso de poder solicitar una licencia. El resultado es que una decisión adoptada hoy para aumentar la oferta de suelo puede tardar «una década como mínimo» en materializarse en viviendas.. Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), amplía el diagnóstico. «El problema de la vivienda lo puedes mirar como un libro que se llama la falta de oferta y los capítulos son, básicamente, el suelo, la mano de obra, la burocracia y los costes», apunta en una entrevista con EL MUNDO.. El presidente de la patronal reclama modificar las reglas para evitar que un proyecto completo pueda quedar paralizado por deficiencias documentales subsanables o por determinados recursos. El riesgo jurídico y, sobre todo, el coste financiero de años de retraso terminan desincentivando inversiones que pueden encontrar alternativas más rápidas y seguras.. La anomalía es todavía mayor porque los precios deberían estar mandando a los promotores una señal inequívoca para construir más, pero no sucede así. La inversión residencial llegó a representar el 12,4% del PIB durante la burbuja y en 2025 apenas alcanzaba el 5,6%. La construcción total ha pasado del 21,2% al 10,9%. Y la inversión no ha reaccionado con fuerza ni siquiera al rally inmobiliario iniciado en 2020.. A los tiempos se suman los costes. Un informe elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) calcula que impuestos, tasas y cargas públicas representan más del 26% del precio de una vivienda nueva. Con un ejemplo, en un piso de 300.000 euros suponen más de 78.000 euros acumulados desde la adquisición del suelo hasta que el comprador firma la escritura. Fernández Alén eleva la factura asociada a las cargas sobre la vivienda hasta aproximadamente el 30% y recuerda que el coste medio de una casa de 100 metros cuadrados ronda ya los 200.000 euros.. Con la Ley del Suelo atascada en el Congreso y con los grandes partidos lejos de alcanzar un consenso sobre ella, aunque mañana se consiguiera acelerar el suelo y las licencias se arrastraría todavía otro problema adicional: quién construye las casas.. La CNC calcula que al sector le faltan más de 700.000 trabajadores. En 2007, cuando España llegó a levantar unas 700.000 viviendas anuales, la construcción empleaba a alrededor de dos millones de personas. Hoy cuenta con 1,5 millones de trabajadores y no llega a terminar 100.000 viviendas al año.. Los investigadores del Centro Ruth Richardson llegan a una conclusión similar desde los datos. Entre 2014 y 2025 se concedieron permisos para 1,12 millones de viviendas mientras se formaron 1,57 millones de hogares. Son 450.000 viviendas de diferencia antes incluso de comprobar cuántas de las autorizadas terminaron efectivamente construyéndose. Francia y Alemania, por el contrario, han construido en ese periodo al ritmo de la formación de hogares o por encima.. Los autores cuestionan además que el problema pueda resolverse fundamentalmente redistribuyendo el parque existente. El 89% de los caseros particulares alquila una o dos viviendas y, aplicando el umbral general de diez inmuebles que utiliza la Ley de Vivienda para definir al gran tenedor, sólo el 3,7% del parque alquilado por particulares supera esa frontera. Tampoco encuentran la solución en los 3,3 millones de viviendas vacías: casi la mitad está en municipios de menos de 10.000 habitantes, lejos de los lugares donde se concentra la demanda. Madrid tiene un 3,4% de vivienda vacía frente al 42,7% de Orense.
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