El jefe del gigante inmobiliario Hines para el sur de Europa advierte sobre los desafíos para atraer inversiones para abordar la escasez de viviendas debido a restricciones como la Ley de Vivienda.
El jefe del gigante inmobiliario Hines para el sur de Europa advierte sobre los desafíos para atraer inversiones para abordar la escasez de viviendas debido a restricciones como la Ley de Vivienda.
Cuando Gerald D. Hines, el famoso promotor estadounidense, se subió a ese helicóptero en 1996 no podía creer lo que le devolvían sus ojos. A vista de pájaro, la Barcelona postolímpica, moderna, en pleno florecer, todavía escondía un tesoro que nadie parecía querer: un terreno industrial, deprimido y sucio, en concurso de acreedores y en manos de una aseguradora suiza que no sabía cómo quitárselo de encima. Hines no vio nada de eso, sólo una gran oportunidad con potencial transformador: un terreno frente al mar, confluencia directa de la Diagonal y lo suficientemente grande como para albergar todo tipo de usos. Nacía así, hace 30 años, la Diagonal Mar, la gran transformación urbanística de la Capital Condal, y la relación de Hines con España.. El gestor de inversiones inmobiliarias líder a nivel mundial Hines posee y gestiona activos por valor de 91.800 millones de dólares por todo el mundo, con aproximadamente 2.000 millones de euros en España, tras la adquisición de Lar España. Está en todos los segmentos: living, logística, oficinas, hoteles o retail, con huella en Madrid, Barcelona y Valencia. Al frente de este gigante inmobiliario está Vanessa Gelado (Bilbao, 1980), responsable de los mercados de España, Portugal, Italia y Grecia, y probablemente una de las voces más autorizadas para hablar del problema habitacional del país. Gelado tiene claro que la crisis de oferta que atraviesa España no se soluciona con medidas restrictivas como la Ley de Vivienda, que frenan la inversión, y pide sacar el debate de la polarización política. Sólo así, colaborando entre lo público y lo privado, se encontrará la solución.. Ustedes han cambiado casi tanto como esa Diagonal Mar de Barcelona en estos 30 años. Empezaron siendo promotores y llegó la crisis…. La historia de Hines en España es un reflejo de lo que ha pasado a nivel global. Llega la gran crisis financiera, que se junta con un momento complicadísimo de crisis inmobiliaria, que genera un problema bancario, que genera también un problema de crisis soberana en determinados países. La empresa entra en esa crisis con muchísimos proyectos en promoción y decide que nunca más, porque casi no lo cuenta.. Cómo le dieron la vuelta?. Se emprendió una diversificación total del negocio en tres ejes muy diferentes. En aquel momento, sobre todo en Europa, se nos conocía por oficinas y retail y empezamos en el inmobiliario en sentido 360. Luego se avanzó en la diversificación geográfica. Y el tercer eje fue decir: ‘oye, mi modelo no puede ser únicamente promotor’. Está muy bien cuando las cosas van bien, pero es muy cíclico y tenemos que tender a un modelo de negocio que nos permita afrontar los valles en el camino.. ¿Amortiguar los ciclos?. Hacer promoción es como la cuadratura del círculo. La gente no es consciente de la cantidad de cosas que se tienen que alinear y que tienes que conseguir para levantar un edificio del suelo. Lleva tiempo y necesitas un equipo muy bueno y experimentado. Eso a través de los ciclos solo se puede mantener con un modelo diversificado.. Y ahí empezaron a gestionar.. Del modelo de promotor se pasó a ‘me quedo algo de lo que he promovido y lo gestiono’. Luego, a ‘ya que gestiono para mí, gestiono también para terceros’. Y, al fin, a ‘levanto mis propios fondos y mi propio capital discrecional’.. ¿Y han encontrado su equilibrio?. Ahora estamos en un momento buenísimo, sobre todo en la región europea. Tenemos fondos discrecionales muy potentes, multiproducto y multipaís, dentro de la huella europea.. ¿Fondos con distinto perfil de riesgo?. Sí. Tenemos un fondo discrecional Core, que va camino de los 4.000 millones de euros bajo gestión. Está abierto y sigue captando y lo está haciendo muy bien a la hora de levantar capital. Son activos con poco riesgo, existentes, con buenas ubicaciones, buenos inquilinos y por tanto, mucha visibilidad de lo que puede ser el flujo de caja. Luego tenemos Core Plus, ya con algo más de riesgo, bien porque la ubicación sea un poco peor, bien porque hay algo de desocupación o porque tienes que hacer una pequeña reforma. Más riesgo, más rentabilidad. Se lanzó en 2022 y ya va por los 2.000 millones. Y luego tenemos lo que llamamos Valor Añadido, a los que pides más rentabilidad, pero permiten promoción o una reforma integral. Al final, si un activo nos gusta, le buscamos su casa.. Están en living, retail, logística, oficinas… ¿Qué palancas para crecer ve en España?. Es un momento en el que no vemos que, vía tipos de interés, vayamos a conseguir grandes incrementos de valor. Es decir, los tipos de interés han bajado y la inflación está en un entorno relativamente controlado a nivel europeo. No vemos tampoco que el BCE vaya a bajar muchísimo los tipos en los próximos trimestres, con lo que, al final, dependes de generar valor a nivel intrínseco del proyecto.. ¿A qué se refiere?. A que consigas incrementar el perfil arrendaticio de la inversión. O sea, añadir valor de la de la manera más difícil porque tienes que trabajar con el edificio: invertir en él, buscar cómo puedes optimizarlo, o incrementar la renta o reducir los costes de mantenimiento y de gestión. Bueno, lo que se llama sudar la camiseta. Si lo piensas, toda la década del 2010, con los tipos de interés bajando, daba un poco igual lo que comprases. El retail fue lo que más se torció, entrando en 2017-2018, por las dudas sobre el e-commerce, pero en cualquier otra tipología casi daba igual lo que comprabas, porque con la caída tan tremenda que hubo de tipos de interés se revalorizó todo muchísimo. Ahora básicamente eso está donde está y te tienes que enfocar en tu capacidad de generación de rentas, de rentas netas.. El problema de la vivienda ya centra el debate político y social. ¿Cómo ve usted lo que está pasando?. Llevo en Hines desde 2019. Llegué para relanzar la plataforma, ya que, tras la gran crisis financiera, se había tenido que reestructurar y adecuar muchísimo. Cuando tienes una digestión muy pesada en tu propia cartera, a veces te cuesta ver los brotes verdes. Y eso nos pasaba a nosotros en España en 2015 o 2016. Se habían empezado a hacer algunas cosas de nuevo, pero con mucha cautela. La idea era relanzar la plataforma para poder hacer cualquier producto y no solo invertir en Madrid y Barcelona. En 2019 estuvimos mirando muchísimas oportunidades en vivienda, en alquiler, porque era nuestro foco. Conseguimos hacer una inversión en Madrid, en Valdebebas, que vendimos el año pasado. A partir de ahí, el sector empieza a comprimir muchísimo. Las rentabilidades empiezan a caer en 2022, cuando ya explota un poco todo y vuelven a subir los tipos. Logramos muchísimas medallas de plata, de las que luego nos hemos alegrado porque hubiéramos tenido, yo creo, un gran problema cuando descomprime todo y se revierte. Pero empezamos a ver determinadas cosas a nivel regulación que, a nosotros, en el comité nos hacían la vida muy difícil.. ¿Qué cosas?. Cambios de reglas de juego a mitad de partido, falta de visibilidad, incertidumbre. En el mundo de la inversión, todo lo que sea incertidumbre se traslada a más tiempo o más coste. Al final te encarece la inversión y le tienes que pedir más retorno porque tiene más riesgo.. Pero sí han vuelto al alquiler.. El año pasado volvimos a hacer otra inversión de gestión de alquiler aquí en Madrid.. ¿Es distinto en Madrid?. Con la Comunidad de Madrid nos sentimos relativamente cómodos de que las reglas de juego son las que son. Es una comunidad que ha entendido que, o le acompaña el sector privado, o es muy difícil que resuelva el problema.. En otras…. En muchas otras ubicaciones que se han declarado municipios tensionados, es muy difícil. Desde el inicio de la guerra entre Rusia y Ucrania, con ese crecimiento tan fuerte de la inflación, el coste de la promoción ha subido muchísimo. Si eso no se puede repercutir, pues es que no se puede, yo no lo consigo.. ¿Se refiere a atraer más inversión?. Yo voy todas las semanas al comité y compito. Nuestros fondos en gran parte son europeos y luego tenemos también alguno global. Yo compito con mis homólogos de toda Europa y ninguno tiene por qué llevarse ni un euro de capital de inversión si lo que propone no tiene sentido. No hay ninguna obligación.. España vive un buen momento económico, ¿eso no juega a favor?. España, como mercado de inversión, está teniendo muy buenas variables macroeconómicas: un crecimiento del PIB interesante, muy por encima del de la UE, una inflación controlada y crecimiento demográfico. Todo eso es check, check, check. O sea, lo básico, el 1.0, de la inversión en inmobiliario. Veíamos que por fundamentales tenía muchísimo sentido invertir tanto en Madrid como en Barcelona, incluso más allá, en las top diez áreas metropolitanas españolas, pero vimos unos cambios que nos generaron muchas dudas y bastante prevención.. ¿La Ley de Vivienda?. Sí, la Ley de Vivienda. Al final todo ha acabado en esa nueva Ley de Vivienda que cada municipio decide si implanta o no. No todos están reaccionando igual, pero nosotros, de momento, donde no tenemos claridad… Toca lidiar con la complejidad. Por fundamentales, está clarísimo.. ¿Qué tipo de activo les resulta atractivo en alquiler?. Cuando invertimos en residencial en alquiler, idealmente lo hacemos en producto de nueva creación. Si no nueva, casi, o relativamente reciente. Nada que tenga 15, 20 o 25 años. Si queremos poner a jugar el capital que menos requerimiento tiene de retorno, preferimos producto de nueva creación bien ubicado y donde no tengamos dudas en cuanto a esa generación de caja.. ¿Se está produciendo una asimetría? ¿Con una realidad en Madrid y la evolución casi contraria en Barcelona?. Sí. Antes de la Ley de la Vivienda ya hubo decretos a nivel local. Se declararon inconstitucionales porque la comunidad no tenía la potestad de regular en contra de la legislación estatal, y lo que se ha cambiado al final es la Ley de Vivienda general. Vemos que continúa un marco en el que hay que tener cuidado.. ¿Coincide en que el problema de la vivienda en España es de falta de oferta?. La presión migratoria es la que es, el crecimiento de hogares es el que es… El problema aquí es de falta de oferta. Una falta de oferta que viene, por un lado, por la falta de suelo finalista, porque todo el suelo que no es finalista tarda muchísimo en pasar por ese procedimiento de transformación que lideran los municipios, a veces con o sin las comunidades, y en el que tú sabes cuando empiezas, pero nunca cuándo acabas. Hay un problema de suelo y un problema de agilidad en procedimientos burocráticos. Supuestamente, solicitar una licencia de obra es un acto reglado que debería estar resuelto en tres meses, pero eso nunca es así. Lo normal es que el tiempo sea de 12 meses.. ¿Qué les dicen desde las administraciones cuando trasladan sus preocupaciones?. Todo el mundo entiende cuál es el problema, pero también es verdad que después de la crisis y toda la corrupción que se destapó, no hay ayuntamiento que no quiera seguir las cosas al pie de la letra y cubrirse las espaldas. Ha habido un pendulazo en el otro sentido, desde un periodo pre-2008 en el que a lo mejor se aprobaba todo un poco a lo loco, a un periodo en el que hasta que no está hasta el último papel y la última validación… Necesitas la aprobación de mucha gente, más allá del propio ayuntamiento.. ¿Mejora la falta de mano de obra?. Ese es el otro problema, el problema puro de fabricación, que surge incluso cuando consigues todas las aprobaciones y las licencias. En los últimos siete u ocho años se hacen entre 80.000 y 100.000 viviendas. Antes se construían más de 700.000 viviendas y a partir de 2008 empieza a desplomarse y toca fondo en 2013, con unas 50.000. Imagínate el desplome. Por el camino quiebran no sé cuántas cementeras, un montón de contratistas… se destruye un montón de tejido productivo. Y a día de hoy es que no hay, no hay mano de obra, la tienes casi que importar. Los grandes contratistas no encuentran y tienen que buscar fuera.. ¿Hay también menos oficios que antes, no?. Sí, hay un envejecimiento de los oficios. Cada vez quedan menos carpinteros, fontaneros, electricistas, pintores y menos de todo. Yo espero que la formación profesional logre convencer a la gente de que, de verdad, hay una grandísima oportunidad.. Defendía Ignacio de la Torre esta semana en EL MUNDO que, además de albañiles, hacen falta financieros. ¿Hay una necesidad de formar a los profesionales del sector?. Totalmente. Comparado con hace casi 20 años, el sector no tiene nada que ver, es hiperprofesional, pero efectivamente se nutre de disciplinas muy distintas. Realmente es un 360 bastante importante. Y hay que crear profesionales que entiendan ese 360, es decir, que el financiero entienda también que hay una realidad física, que los pasos son los que son en urbanismo, en licencias… Tampoco vale tener un sesgo puro de arquitecto y no adaptarse al plan de negocio, si no encaja en unos ratios de rentabilidad no se financia el proyecto.. ¿Entiende que la Ley del Suelo esté parada, cuando básicamente los dos principales partidos están bastante de acuerdo?. No, no lo puedo entender. Se ha politizado todo muchísimo y al polarizarse no se busca una solución para el votante medio. Muchas voces del sector piden un pacto de Estado. Oiga, pónganse ustedes de acuerdo. Hay grandes bolsas de suelo, que a día de hoy todavía tienen que iniciar un proceso urbanístico para pasar a ser suelo finalista, pero necesitas de verdad la voluntad de muchísimas capas dentro de la Administración Pública: ayuntamientos, diputaciones, comunidades, Estado… El que tiene que coordinar todas esas voluntades es el promotor, pero no hay un promotor que sea tan potente como para lidiar de igual a igual con esto. Hace falta un pacto de Estado o marcar claramente dentro del país determinadas zonas que puedan tener un tratamiento diferente, como se ha hecho en otros ámbitos para propulsarlos económicamente.. ¿Como un PERTE?. Exacto. Igual no se puede hacer en todas partes, pero irte a las top ciudades de España y en cada una apostar por un ámbito concreto para que al menos ahí se aúnen voluntades y se consiga. Y es que además de conseguir las aprobaciones, hay que conseguir la financiación con un modelo de viabilidad económica que tenga sentido y que se pueda financiar fuera. En general siempre estás lidiando con capital extranjero porque no hay capital local suficiente para el agujero que existe.. ¿Le preocupa la demonización que desde el Gobierno se ha hecho de los grandes tenedores, de los fondos…?. Muchísimo. La realidad es que la mayor parte del parque pertenece a particulares y que el gran tenedor no supera ni el 10%. Es una demonización, un chivo expiatorio. Está muy bien, porque cuelgas el sambenito, a la gente le cuadra, no profundiza… Lo cierto es que últimamente, por el empuje de grandes profesionales y también de alguna administración que sí que está dispuesta a escuchar, cada vez más el votante medio entiende que el problema es de oferta, que no hay.. ¿Los precios seguirán al alza?. Esto es como lo que pasaba en el patio del colegio cambiando cromos: cuando alguien tenía el que todo el mundo quería, te podía pedir 80 cromos a cambio. El valor del suyo subía. Cuando ya lo tenían muchos, la cosa cambiaba. Esto es igual, con la vivienda funciona absolutamente igual. Y en ese proceso, cuanto más incertidumbre metas, más te pide el capital.. ¿Cada vez se exige más rentabilidad?. El proceso es cada vez más farragoso y todo el mundo pide más. Se había llegado a un momento casi precovid, donde al producto de alquiler en promoción se le pedían TIR del 14 o del 15%. Pero ahora eso ha vuelto al 18 o al 20%.. ¿Por qué?. Porque a lo mejor en alguna ocasión va todo rodado, pero tú habla con cualquiera de los promotores grandes, tienen historias para llenar libros y series de Netflix, todas las que quieras. Lo que veo es que el tema de la vivienda pasa a ser la preocupación número uno de los españoles. Y ya no valen las palabras. La única manera de bajar o de contener la evolución de precios es poniendo más stock en el mercado y un poco de la manera que sea.. ¿A qué se refiere?. Se puede, igual, utilizar el suelo residencial para fórmulas de alojamiento con más flexibilidad. Piensa en alguien que viene de primeras a una ciudad, que está empezando a estudiar o a buscar trabajo, pero todavía no lo tiene. Es imposible que nadie le alquile un piso a día de hoy. La única manera es ir a fórmulas más flexibles, casi como a un apartahotel y donde tú, mientras construyes un poco, te haces tu composición de lugar, estás una estancia media, un mes, dos meses, hasta que ya optas a alquilar a largo plazo.. Pues el Gobierno ha anunciado una regulación más restrictiva con el alquiler de temporada…. Es que no hacemos más que empeorar el problema en vez de solucionarlo. La solución es poner más oferta en el mercado. Y para eso tiene que haber una concienciación y que, de verdad, las voluntades se junten. Realmente tiene que haber una colaboración público privada, porque ni el sector público lo puede resolver por sí solo, porque no tiene la capacidad de ejecución, ni el sector privado sin el apoyo del público puede hacer la guerra en solitario. Es imposible.
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